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索 引 号:450700-0-4-168-20190812-0011865 文 号:钦市自然资规[2019]1号 发布机构:中国福彩网,中国福利彩票
生成日期:2019年8月12日 主题分类:工作动态\本局文件 主 题 词:

中国福彩网,中国福利彩票 钦州市住房和城乡建设局国家税务总局钦州市税务局关于妥善处理钦州市不动产登记历史遗留问题的若干意见


发表时间:2019/8/12 17:04:46 作者: 来源: 浏览:2414

各县、区人民政府,各开发区、管理区管委,市直及驻钦各单位:
    为贯彻落实《自治区党委办公厅自治区政府办公厅关于印发〈广西优化营商环境重点指标百日攻坚行动方案〉的通知》(厅函〔2019〕23号)、《自治区自然资源厅自治区住房城乡建设厅广西税务局关于印发广西优化营商环境不动产登记指标百日攻坚实施方案的通知》(桂自然资发〔2019〕7号)精神要求,解决我市不动产登记历史遗留问题,提高登记质量和效率,保护企业和市民合法财产权益,维护社会安全稳定,进一步优化我市营商环节,根据有关法律法规政策,借鉴其他地市成功经验做法,结合我市实际,经市人民政府同意,现就我市不动产登记历史遗留问题提出如下处理意见:
    一、处理原则
    (一)依法处理,维护权益
    对开发建设单位违法、违规或违约用地行为依法作出处理,责令其限期补办相关手续,补缴税费;同时,合理区分开发建设单位与购房人的责任,积极创造条件解决无过错购房人的不动产登记办证问题。
    (二)尊重历史,实事求是
    充分考虑钦州市城乡建设发展的历史沿革、现状和法律法规政策逐步完善的过程,理清原因,实事求是,客观公正处理我市人民群众在房屋和土地登记中由于历史遗留问题无法正常合法确权登记的问题。
    (三)因事施策,确保实效
    坚持以人民为中心的服务理念,相关职能部门针对不同项目的不同情况,积极研究具体解决办法,确保工作实效。
    二、处理范围
    2016年6月28日我市实行不动产统一登记前,因土地和房产分开登记造成的历史遗留问题。
    三、处理办法
    (一)关于房地用途、年限不一致的问题
    1.房屋所有权证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产,当事人申请不动产登记时,继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记,未经批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准的土地用途与《土地利用现状分类》GB/T21010-2017中的二级分类不对应的,不动产登记机构应按照GB/T21010-2017中的二级分类确定的归属地类进行登记,土地使用期限终止日期与原批准日期保持一致,在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途,并将有关登记事项及时反馈给所在地的自然资源和住房城乡建设部门。自然资源和住房城乡建设主管部门在登记后1年内,应对此行为依法作出处理,同时完善相关审批手续,并将处理结果送本级不动产登记机构存档。如果开发商不配合处理,造成无法在1年内完成依法查处和征(补)缴出让价款、罚款的,由中国福彩网,中国福利彩票门进行追缴,经多次催缴仍不配合的,由中国福彩网,中国福利彩票门向人民法院申请强制执行。
    2.综合用地和城镇混合住宅用地可申请重新登记确定土地用途及出让年限。
    (1)在综合用地的土地用途停止使用前,出让合同约定的土地用途中写有“综合”“综合楼”“商住综合楼”、“其他用地”等类似情形的用地可以确定为综合用地。
    (2)对原出让用地土地用途为综合用地中的商服用地、住宅用地、工业仓储用地的,现登记时可按GB/T21010-2017二级分类中的商服用地对应的7种类型、城镇住宅用地、工业用地和仓储用地进行登记,出让年限从签订出让合同之日算起,分别按40年、70年、50年确定。
    (3)对原出让用地土地用途为城镇混合住宅用地,按土地现状二级分类,房屋登记住宅部分的土地用途登记为城镇住宅用地;房屋登记商业部分的土地用途登记为城镇住宅用地(小区配套商业用地),土地使用年限不变。
    (4)在综合用地的土地用途停止使用前,出让合同约定的土地用途含有两种以上土地用途,且该两种土地用途法定出让年限不一致的,原出让合同约定出让年限统一为50年。
    (二)关于房、地权利主体不一致的问题
    合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书,但没有同步办理土地使用权转移登记,房屋、土地权属证书的权利主体不一致的,当事人(若房屋所有权人或原土地使用权人已故,由其合法继承人代为申请)凭房屋所有权证书、土地使用权证书和完税证明,共同申请办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。无法联系到原土地权利人或原权利人不配合的,经审查无查封无抵押等权利限制情况的,公告15个工作日无异议后,直接办理不动产转移登记。
    (三)关于违反用地规划等规定开发建设的问题
    1.不动产统一登记实施前,有合法的房地产开发建设手续,在开发建设中虽然存在违反规划条件、违反土地出让合同约定、超用地红线、超容积率等问题,但已取得房屋所有权证书申请不动产登记的,不动产登记机构应予以登记,按已建成的建筑现状进行测绘落宗,在登记簿及证书上标注 “相关违法违规情况须待进一步处理”,并将登记单位的名单及时反馈所在地自然资源和住房城乡建设部门。所在地自然资源和住房城乡建设部门在登记后1年内对违反管理规定问题依法作出处理,完善相关审批手续,并将处理结果送同级不动产登记机构存档。如果开发商不配合,造成无法在1年内依法查处和征(补)缴出让价款、罚款的,由中国福彩网,中国福利彩票门进行追缴,经多次催缴仍不配合的,由中国福彩网,中国福利彩票门向人民法院申请强制执行。
    2.擅自改变土地用途,尚未取得工程规划验收的,待取得工程规划验收,完善相关土地审批手续后再受理业主的不动产权登记申请;业主已取得房屋所有权证书申请不动产登记的,不动产登记机构应予以登记,按已建成的建筑现状进行测绘落宗,在登记簿及证书上标注 “相关违法违规情况须待进一步处理”,并将登记单位的名单及时反馈给所在地的自然资源和住房城乡建设部门。所在地自然资源和住房城乡建设部门在登记后1年内对违反管理规定问题依法作出处理,完善相关审批手续,并将处理结果送同级不动产登记机构存档。如果开发商不配合,造成无法在1年内依法处罚和征(补)缴出让价款、罚款的,由中国福彩网,中国福利彩票门进行追缴,经多次催缴仍不配合的,由中国福彩网,中国福利彩票门向人民法院申请强制执行。
    (四)关于开发建设单位已注销的不动产登记问题
    1.开发建设单位已注销或被吊销营业执照,其销售的房屋尚未办理不动产登记的,购房人可凭购房合同、购房款票据(或证明)、税费凭证等单方申请登记,不动产登记机构经核实开发建设单位营业执照确实已注销或吊销,土地和房屋权属来源合法、界址清楚无争议,房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备的,经公告15个工作日无异议后办理首次、转移等不动产登记。
    2.开发建设单位已注销或被吊销营业执照,其开发的楼盘大宗地的土地使用权证书无法收回,已取得房屋所有权证书的购房业主申请办理不动产登记的,经审查土地无查封无抵押等权利限制情况的,由不动产登记部门将原土地使用权证书公告作废,公告期为15个工作日,期满无异议或者异议不成立的,给予办理房产和土地分割统一登记。
   (五)关于国有土地使用权权属来源或其他登记材料缺失问题
    1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前,已经使用的国有建设用地没有权属来源材料的,下列材料可作为国有建设用地使用权权属来源的证明材料:
    (1)个人使用,界址清楚无争议的,提交经四邻和居委会、街道办出具的房屋权属来源证明,公告15个工作日无异议的,可办理国有建设用地使用权首次登记;没有房屋权属来源证明的,提交人民法院生效的判决书、裁定书、调解书或者人民政府及有关部门处理的文件。
    (2)单位使用至今,界址清楚无争议,但缺少征地协议等土地权属来源材料的,根据土地权属来源说明、所在农民集体或居民委员会或者基层人民政府的证明文件和单位主管部门情况属实的意见,公告15个工作日无异议的,可办理国有建设用地使用权首次登记。
    (3)因房地产继承、买卖、调整、交换、赠与等原因取得土地使用权的,除按本款第(一)项或者第(二)项提交土地、房屋的权属证明文件之外,还应当提交相应的协议和证明材料。
    2.已取得国有出让土地使用权证书,无住房城乡建设部门的规划许可手续和报建手续的私人住宅,申请房地合一不动产登记的,按以下方式办理:1990年4月《城市规划法》实施以前建成的房屋,提交住房城乡建设部门同意建设的证明;1990年4月以后建成的房屋,提交的房屋建设符合规划的证明为住房城乡建设部门或有规划许可的镇人民政府发放的建设规划许可证,或出具的符合规划的证明。房屋未取得规划许可证等材料,不受理房屋所有权登记申请,但可申请合法取得的土地使用权首次登记和转移登记。
    3.工业园区内企业厂房等生产设施占用土地权属来源合法,但无规划许可、施工许可、竣工验收等有关资料的,办理不动产登记需提交以下材料:
    (1)住房城乡建设部门出具符合规划的确认文件。
    (2)园区提供消防验收合格文件和安全鉴定报告。
    (3)住房城乡建设部门出具的竣工验收材料。
    (六)关于国有划拨土地上房屋登记的问题
    1.集资房、房改房尚未办理土地分摊登记的,房屋所有权人属于原单位职工的,经本单位出具属于本单位职工且同意办理土地分摊的证明后,可到不动产登记部门申请办理划拨性质的土地分摊登记。不属于本单位职工或者本单位职工房产转让的,先补办出让手续后,再申请办理土地分摊登记手续。已购公有住房和经济适用住房上市出售时,由购房者按规定缴纳房屋分摊土地出让金。单位用地已抵押的,抵押权人书面同意办理转移登记后办理土地分摊登记。单位用地已被查封的,解封后按上述意见办理。
    2.旧城改造区和一江两岸规划控制范围的,保留划拨性质办理房屋分摊土地转移登记,在不动产登记簿和不动产权证书注记“该不动产所在宗地位于旧城改造范围和一江两岸规划控制范围内,未补交出让金,如旧城改造和一江两岸规划控制范围方案有变,须按规定补办相关手续”。
    (七)关于不动产跨宗地登记的问题
    1.已取得房屋所有权属证书的房屋,该房屋的基底涉及跨宗地的问题,由自然资源和住房城乡建设部门对涉及宗地进行分割、合并或调整界线后,不动产登记机构再依据相关审批文件办理登记。
    2.对于一幢房子跨两宗土地且土地使用权终止日期不一致的,根据实际情况由权利人申请合并或分割,不动产登记机构根据住房城乡建设部门意见办理登记。申请合并的,合并后宗地的土地使用权终止日期以合并宗地中最短的使用年限确定终止日期;申请分割的,分割宗地以栋占地面积大的宗地日期作为终止日期。
    3.土地用途一致的相邻地块申请合并的,合并后宗地的土地使用年限以合并宗地中最短的使用年限确定。
    4.土地用途不一致但已经批准统一规划统一建设的相邻地块申请合并的,房屋登记依据住房城乡建设部门核定的用途确定,土地登记依据中国福彩网,中国福利彩票门批准文件确定。
    (八)关于房屋实测面积与规划验收面积不一致的问题
    1.不动产首次登记的房屋实际建筑面积(房产测绘报告载明建筑面积)与规划验收凭证载明的建筑面积不一致的,在1%以内的属允许误差的范围,自建房类型按规划验收面积登记,商品房类型按实测面积登记。
    2.竣工验收的建筑面积与工程规划许可建筑面积存在差异问题的,以竣工规划条件核实成果报告测出的建筑面积作为核定项目是否超出工程规划许可建筑面积和是否超容的依据。按以下方式处理:
    (1)项目竣工测绘总计容面积不超出工程规划许可总计容建筑面积的,可认定为不超容,按程序办理竣工规划验收手 续。
    (2)项目竣工测绘总计容面积超出工程规划许可总计容建筑面积的,超出部分在1%以内的,按土地出让合同价格计算楼面地价补交超建部分的土地出让金。
    (3)项目竣工测绘总计容面积超出工程规划许可总计容建筑面积的,超出部分≥1%的,以申报竣工规划验收日期作为时点重新评估土地价格,并按此计算应补交的超建部分土地出让金。
    3.个人住宅审批及验收中超土地权属面积的,按以下方式办理:
    (1)原已办理房产证或工程规划许可证的,申请续建时按已确权的审批的平面尺寸进行审批,但需注明土地权属范围内的面积及超出土地权属部分的面积,验收时按土地权属内的面积进行验收,超出部分注明保留使用。
    (2)原办理的房产证或工程规划许可证已对超出土地出挑的阳台进行确权或审批,在办理拆旧重建时,对拆旧重建的个人住宅则严格按土地权属范围进行审批,不允许再出挑阳台。
    (3)原办理工程规划许可证已按照土地尺寸范围进行审批,实际建成的房屋投影面积超出宗地面积在3%以内且开间进深尺寸超出10厘米以内不影响消防安全及城市规划的,实建总建筑面积超出审批面积在5平方米以内无纠纷的,按原审批内容办理验收;实建总建筑面积超出审批面积5平方米以上无纠纷的,经住房城乡建设部门审查后,按原审批内容办理验收,超出部分保留使用。
    (4)原办理工程规划许可证已按照土地尺寸范围进行审批,实际建成的房屋底层面积超出宗地面积3%以上,在满足消防安全及国家强制性规范等要求前提下,待补办超出部分的土地权属并经市住建局审查后再申请办理;实际建成的房屋因二层及以上阳台等出挑造成投影面积超出宗地面积3%以上的,在满足消防安全及国家强制性规范等要求前提下,经中国福彩网,中国福利彩票门审查无纠纷并经住房城乡建设部门审查后再申请办理。
    (九)关于农村宅基地使用权和房屋所有权登记的问题
    1.一户多宅问题
    宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,原则上确权登记到“户”。符合分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体经济组织同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。
    2.分阶段依法处理宅基地超面积问题
    农民集体成员经过批准建房占用宅基地的,按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的,按以下规定处理:1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》(下简称:《广西土地管理实施办法》)规定的面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过《广西土地管理实施办法》规定面积标准的,超过的面积按中国福彩网,中国福利彩票门和住房城乡建设部门处理的结果予以确权登记。1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过《广西土地管理实施办法》面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占的面积在登记簿和权属证书附记栏中记载并明确不予登记。
历史上接收转让、赠与房屋转用的宅基地超过《广西土地管理实施办法》规定面积标准的,按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。
    3.非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权问题
    非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。
    1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中记载并明确不予登记。
    4.农村妇女和进城落户农民的宅基地权益问题
    农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。
    农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
    5.现有宅基地使用人与原土地使用权人不一致问题,按以下方式处理:
    (1)宅基地使用权人为父母并健在,实际为宅基地使用权人的子女使用,该宅基地使用权人的子女为本集体成员,且子女没有第二处宅基地的,其子女要求并经父母同意将宅基地使用权变更到子女名下的,由其父母与子女共同申请,村民小组出具该子女无房屋居住的证明并公告15个工作日无异议后,可对符合宅基地使用权资格的实际使用权人进行确权登记。
    (2)对原土地权属来源证件载明登记的使用权人与现有户口簿、身份证名字不一致的,或因根据当地方言书写的同音字致使人名与现有户口簿、身份证名字不一致的凭派出所户籍、村委会相关证明材料,经实地调查并依法公告 15个工作日无异议后按实际土地使用权人进行确权登记发证。
    6.宅基地继承问题按以下方式处理:
    (1)农村宅基地地上建设有建筑物的才能办理继承登记。
    (2)农村宅基地在办理继承登记时需提交所在村民小组和村委出具的地上建筑物属于被继承人所有的证明材料,经公示无异议后,再按继承登记程序办理。继承的宅基地登记后,属一户多宗的,应在证书附记中注明“该宗不动产属于继承登记,房产灭失后土地使用权归村集体所有”。
    四、对未列入本《若干意见》历史遗留问题处理范围的,由市、县、区中国福彩网,中国福利彩票门会同有关部门,按照“一案一议”方式报市人民政府研究解决。
    五、本《意见》自下发之日起施行。有效期为5年。



中国福彩网,中国福利彩票         钦州市住房和城乡建设局



国家税务总局钦州市税务局
  2019年7月29日

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